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国家统计局:楼市分化持续加剧 去库存将深度发力

2016-03-01 09:49:34来源:网络综合人评论  分享
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摘要:新年伊始,各地楼市去库存政策持续发力,降低不限购城市房贷首付比例,将住房公积金存款利率统一上调,调降房产交易契税、营业税等。在政策组合拳的作用下,三四线城市的去库存效果也在逐渐显现—

新年伊始,各地楼市去库存政策持续发力,降低不限购城市房贷首付比例,将住房公积金存款利率统一上调,调降房产交易契税、营业税等。在政策组合拳的作用下,三四线城市的去库存效果也在逐渐显现—

2 月26日,国家统计局发布了1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示,70个大中城市中,新建商品住宅价格与上月相比上涨的城市有38个,上 涨个数与上月基本相当。其中,一线城市上涨的势头比较明显。目前,一二线城市与三四线城市分化继续加剧,一线城市和一些热点二线城市成交增多,价格上涨, 土地市场也十分活跃。

分化现象依然延续

数据显示,1月份70个大中城市中,新建商品住房价格下降的城市有24个,持平的城市有8个。北京、上海、广州3个城市新建商品住宅价格分别比上月上涨 1.1%、2.6%、0.8%。与上月相比,70个大中城市中,二手房价格下降的城市有25个,上涨的城市有37个,持平的城市有8个。环比价格变动中,*涨幅为深圳5.7%,*为乌鲁木齐下降0.5%。

国家统计局城市司*统计师刘建伟说,据测算,1月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅比上月扩大0.4个百分点,*涨幅为4.1%;二手住宅价格环比综合平均涨幅比上月扩大0.6个百分点,*涨幅为5.7%。

与去年同月相比,1月份,新建商品住宅价格同比上涨的城市有25个,比上月增加4个,且上涨的25个城市涨幅均比上月有所扩大;二手住宅价格同比上涨的城市有40个,比上月增加5个,其中34个城市涨幅比上月有所扩大。

刘建伟说,城市间房价分化现象依然延续,从同比涨幅看,一线城市上涨尤其明显。无论是新建商品住宅还是二手住宅,一线城市同比平均涨幅都高于20%,远高于二线城市1%左右的同比平均涨幅,与此同时,绝大多数三线城市同比仍在下降。

热点城市地价走高

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强所认为,历次房地产市场的回暖上涨都是从一线城市开始的,进而向其他城市传导。本轮热点城市楼市的回暖,也会向其他城市传导。

然而,也有不少业内人士认为,由于三四线城市库存大,当前以及在未来较长的时间内主要任务仍是去库存。有评论认为,聪明的开发商应该在三四线城市利用政策红利加速消灭库存,而不是涨价。

三 四线城市楼市不景气,开发商集中回归一二线城市争夺“地盘”。由于竞争激烈,加之一线城市和二线热点城市土地供给不多,土地价格持续走高,楼面价不断攀 升。2月23日和2月26日,北京成交了郊区的两个地块,分别在大兴和门头沟区。据测算,大兴地块楼面价高达4.7万元/平方米,门头沟地块纯商品住宅部 分实际楼面价高达4.1万元/平方米。中原地产*分析师张大伟认为,高地价迫使开发商不得不提高楼盘档次,以便卖出好的价钱,未来商品住房供应将有高端 化趋势。

值得注意的是,市场的需求是多方面的,热点城市应该更加注重多层次供应,避免供应结构出现畸形。中国房地产业协会原副会长朱中一认为,一方面,促进房地产市场的平稳健康发展十分必要。同时,应该摆脱对房地产市场的过度依赖,大力发展实体经济,夯实经济发展的基础。

分城施策仍是原则

今年以来,一线城市和部分二线城市楼市回暖与相关政策的出台有密切关系。“去库存”是房地产市场当前的首要任务。仅在春节前后,部委层面就分别出台了非限购城市降首付和契税、营业税减免等政策。

2 月2日,央行、银监会发出通知明确,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭*购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上*首付款比例为25%,各地可 向下浮动5个百分点。2月19日,财政部等三部门联合发文,针对非一线城市,将调整房地产交易环节契税、营业税,对个人购买家庭*住房,面积为90平方 米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

地方政策也密集出台,近期,江西、山西、山东、宁夏等地均发布了与去库存相关的政策。去库存是2016年房地产市场的主旋律,最主要的手段是鼓励农民工进城购房。

实际上,从去年的“330新政”到“930新政”,到公积金政策,加之降准降息,对房地产去库存一直发挥着积极作用。2016年以来,市场也延续了这一态势。相关政策的出台不仅减少了购房成本,也影响了购房者的心理预期。不过,三四线城市楼市的起色仍然不大。

不难看出,春节前后的两次调整,都是将一线城市与非一线城市区别对待的。随着楼市分化的不断加剧,对于未来的政策走向,住房城乡建设部政策研究*主任秦虹说,房地产市场巨大的分化,使得未来房地产政策依然会坚持分类调控、分城施策的原则。


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