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想私有化的不止万达 多家内资房企港股坐冷板凳

2016-04-06 11:37:11来源:网络综合人评论  分享
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摘要:在港股上市十五个月后,万达集团下属商业地产平台万达商业(专题阅读)(03699.HK),选择了在夜晚宣布了其私有化计划。3月30日晚间,万达商业发布公告称,其控股股东大连万达集团股份有限公司将收购全部已发行H 股。根据公告,可能进行的自愿全面收购要约一旦落实,将导致公司该私有化,并从港股退市。

在港股上市十五个月后,万达集团下属商业地产平台万达商业(专题阅读)(03699.HK),选择了在夜晚宣布了其私有化计划。3月30日晚间,万达商业发布公告称,其控股股东大连万达集团股份有限公司将收购全部已发行H 股。根据公告,可能进行的自愿全面收购要约一旦落实,将导致公司该私有化,并从港股退市。

万达商业公告透露,H股的要约价将不会低于48港元/股,即2014年12月23日该公司登陆港股时的发行价。3月30日,万达商业收于38.8港元,上涨6.16%。

希望私有化的内资房企还不止万达商业一家,从市值来看,内资房企的港股“冷遇”已不是短期之事,其背后原因,是价值普遍被低估,还是港股投资者对房企增长模式的认同差异?

估值与代价

万达商业的私有化计划在市场已发酵大半年。事实上,早在2015年7月3日,作为万达集团下属商业地产平台的万达商业就曾发布声明称,将向中国证监会及其他相关监管机构,申请发行最多3亿股A股,预计总募集资金不超过120亿元。与此同时,万达商业已于去年开始启动回归A股,并于11月13日发布了A股招股说明书。

关于万达商业私有化的原因,市场普遍的声音是,与内资房企在香港资本市场估值偏低有关。以万达商业3月30日的收盘价格计算,市盈率不足5倍,这与A股上市的万达院线比较,可谓天壤之别,与创业板上市公司动辄几十倍市盈率更加悬殊。

根据万达公布的数据,2015年,万达集团资产(按成本法数据)为6340亿元,同比增长20.9%;收入2901.6亿元,完成年计划的109.3%,同比增长19.1%。新近发布的万达商业2015年度业绩报告则显示,去年万达商业的收入为1242.03亿元,较2014年的1078.71亿元增加 15.14%;公司权益拥有人应占核心溢利(扣除公允价值变动影响)为170.16亿元,较2014年的148.24亿元增加14.79%;每股业绩 6.62元,每股分红1.05元人民币。

3月31日上午,万达商业应声大涨,到11时上涨17.65%,股价来到45.65港元,逼近48元的最初发行价。关于万达商业的控股股东万达集团回购股票的代价,按目前发行的港股股本6.5亿股计算,收购代价在310亿港元、260亿元人民币(以当下汇率计算)上下。

“市场不认可其价值,给的价格低,于是自己加价买回来,这对市场和公司而言都是好事。”一房企人士对《*财经日报》记者分析,“关键是估值低,万达商业还在发展,每年分红超过百亿,万达自己买回来,哪怕作为财务投资也是划算的。”他对比创业板说,去年创业板490余公司,利润规模在600亿元左右,对应 5.6万亿元市值,而万达商业则是300亿元利润对应1000多亿元市值,悬殊之大,令人唏嘘。

*健林(专题阅读)一直希望带领万达向文化、旅游休闲、金融、电商等产业转型,向院线、体育等产业寻求增长,并于2012年积极寻求海外并购。于地产而言,*健林一手向“轻资产”转型,一手开始做起了减法。对于万达未来规模,*健林预计,2016年万达集团总收入为2543亿元,同比减少12%,主要是房地产销售收入减少640亿元,*1000 亿元左右,同比降幅约为40%。

内资房企的港股冷遇

从股价来看,港股内资房企股价普遍低迷。当下股价较高的是富力地产与龙湖地产,在11元左右,此外,碧桂园股价在3港元左右,恒大股价也在6港元左右徘徊,融创中国在5.1港元左右,擅长中高端改善住宅的央企背景开发商中国金茂(原方兴地产),股价更是从3港元上下波动*2.2港元上下。

率性如融创中国*孙宏斌,今年1 月,融创在上海举办全国媒体会上,有记者问孙宏斌会不会买万科的股票。彼时“宝万之争”正胶着,孙宏斌回答:“不买,太贵,要买买自己家的。”他简单的算了一笔账,对比了港股上市的融创中国与万科A的市值:万科市值2700亿元,融创是万科的1/27,“这么便宜的公司不买,我买贵的不是有病吗?”语气随意,但他说明了自己的逻辑:当时融创的销售额是万科的1/3到1/4,如果市值也是1/4左右的话他认同,但1/27他认为融创“太便宜”,未来会有更快的增长。

他的确买入了融创的股票。香港联交所的公开信息显示,孙宏斌于去年8月27日增持了融创中国的股份,涉及365万股,以公开信息显示的4.227港元平均持仓价计算,投入资金近1543万港元,增持后孙宏斌的股份占比则升*47.1%。当时有媒体援引融创相关人士的评价称:“老孙肯大笔买入一定是感觉股价被低估了,上千万的资金也不是小数了”。

而退市又是一种最为直接的方式。去年以来,多家在香港或境外上市的房企将目光转回A股市场。据*财经记者了解,十年前便有回归之心的富力地产,去年也正式启动了登陆A股市场的计划。根据证监会官网预披露的信息统计,去年年初截*11月13日当天,共计有85家公司发布了预披露的招股说明书,其中,富力地产拟筹集350亿元,位居榜首,万达商业则拟募集120亿元。对此,易居智库研究总监严跃进对记者分析称,去年以来国内利率水平趋低,A股对于内资房企的吸引力明显增强。他认为,以往内资房企对港股的融资环境趋之若鹜的时代已经过去了,现在内地的融资情况也很有优势。

内资房企股价较低已是不争的事实,特别是在此前的A股牛市阶段,不少在香港和境外上市的涉房企业希望回归A股。去年下半年以来,虽然A股出现多次波动,但相对港股、美股的股价表现而言,仍然对内资企业具有吸引力。易居智库研究总监严跃进指出,去年以来国内利率水平趋低,A股对于内资房企的吸引力明显增强。他认为,以往内资房企对港股的融资环境趋之若鹜的时代已经过去了,现在内地的融资情况也很有优势。

估值反应了投资者对公司价值的认可度。关于港股对内资房企的态度,在2014年阳光100、万达商业等公司登陆港股之时,房地产与金融资深评论人黄立冲就对本报记者表示,香港资本市场对于投资内地房企甚为审慎,内地房企在香港资本市场融资的*时机已经过去,难以像过去一样以高估值发行股票。

审慎也是有原因的。港股与境外资本市场青睐运营型公司而非资源导向型企业,美国等市场金融工具成熟,开发企业轻资产程度较高,而内资企业对资产依赖度高,通过借贷拿地、开发项目的模式仍是主流,资产较“重”,资金运营效率相对低下。这种模式的差异,影响了投资者的态度。对此,黄立冲30日深夜接受本报记者采访时分析,香港与海外资本市场对房地产认可的有其标准,如价值产生高度依靠运营而不依靠资产,案例喜达屋等;其二,基本上不持有任何资产,依靠管理和运营输出赚钱;其三,往往在开发阶段获取大部分的价值,却不承担大部分的风险,利用资管和无风险的金融杠杆(不保底)来赚钱,如铁狮门、与汉斯地产等。

年报显示,万达商业去年物业销售、投资物业租赁及物业管理和酒店经营三大板块,收入占比分别约82.5%、10.9%和4%。根据黄立冲的判断,虽说房企私有化存在难度,也曾出现退市失败的情况,但万达商业在港上市时间较短,基本没在香港发可转债,预计退市比较简单容易。


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[责任编辑:吴小云]标签
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